美国房屋贷款的这些术语,你都知道吗?

 

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 “First Mortgage”和“Second Mortgage”

什么是First Mortgage和Second Mortgage:

所谓First Mortgage,即你买了一栋房子,把这栋房子抵押给A银行做贷款,那么对A银行而言,你的贷款便是First Mortgage,如果你在A银行贷完款后,同时又把你的这栋房子抵押给B银行,希望借出更多的钱来,那么相对B银行而言,你的贷款便是Second Mortagage了。

第一抵押贷款和第二抵押贷款有一个共同的主要因素:都是由房屋作为抵押资金的贷款。“第一抵押”是指用来购买房屋的原始贷款。“第二抵押”是用于描述银行和贷方,通常称之为房屋净值贷款的一般概念。

First Mortgage和

Second Mortgage相互关系:

“ 

之所以有Second Mortgage的情形发生,往往是因为当你需要借出更多的钱时,原本贷款的那家银行(如A银行)拒绝再贷款给你,而另一家银行如B银行(但通常是一些小型的财务公司)则不介意借这笔钱给你,条件是你必须把房子也同时抵押给它。当你还不起贷款,房子被银行拍卖时,A银行的利益将会是先得到保证,在A银行扣除你所欠的本息及与拍卖有关的费用后,剩下的钱才会再去还欠B银行的债务,B银行所承担的风险要高过A银行,当然Second Mortgage的贷款利率要高于First Mortgage。

第一抵押目的:

获得第一笔抵押贷款的主要目的是购买房屋。如果没有银行贷款,美国人中绝大多数都没有能力全额购房。传统的贷款计划适用于那些可以支付20%购买费用的人,而像FHA(联邦住房管理局)这样的政府支持的计划为那些负担不起大笔首付款的人提供了选择。

第一抵押优点和缺点

优点:

√  将成为一个房主,有一个属于自己的地方。

√   有经济优势,拥有房产是一项投资,房屋贷款的利率低于无抵押贷款。

√   抵押贷款利息可以抵税,这对于逐项纳税的纳税人来说是一个很大的好处。

缺点:

 ✗  所有权与偿还债务的能力有关,银行对房产保留留置权,如果不付款,可以对房产进行收回或取消抵押。

第二抵押目的:

第二抵押贷款是用来进入其房屋净值方面的金融策略。你不需要获得个人贷款,而是将分期贷款与房产捆绑在一起,进一步利用房屋与另一个留置权。第二笔贷款可以用于各种目的,包括资助房地产翻新,大学费用,创业和其他大额购买。

第二抵押优点和缺点

优点:

√  利率较低

√  第二抵押贷款的利息通常也可以抵税。

缺点:

 ✗ 无法偿还债务的风险,可能会丧失抵押品赎回权。

 ✗ 已支付第一笔抵押贷款的人员添加额外的每月分期付款可能会限制您的预算。

“Bridging Finance”

什么是过渡性贷款?

当人们已经拥有欠银行贷款的房子,而希望换房时,往往是希望先卖掉现有的房子,然后才买新房。但在现实生活中,你可能一下子就看到了想买的新房,但不幸的是,旧房子卖掉才能买新房。在这种情形下,当然是可以签约买房——条件是必须卖掉旧房,新房卖买合约才生效。

但是这样的条约,卖方不太喜欢接受,而且讲价的空间也不会大,卖方往往会同时也加签一个条件——即当有比你条件更好的买家时,他可以把这栋房子卖给他人。种种情形对你而言都是不太有利的。为了避免这种情形发生,确保可以以较好的条件买到新房,不妨从银行按排一个过渡时期贷款。

把两栋房子同时抵押给银行,实行百分之百贷款。通过贷款先把新的房子买下来,再慢慢出售旧房子。等有一天卖出旧房后,再还掉所欠银行相应的贷款。在这种情形下,你则不需要非要等到旧房子卖出去,才买新房了。

有哪些过渡性贷款?

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封闭的过渡性贷款:

这是基于房产将被出售的预先约定日期的贷款,这意味着可以支付过渡性贷款的剩余原则。适用于已经就其财产的销售条款达成一致的消费者。由于销售已被锁定,这些贷款通常会降低贷款人的风险。

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开放过渡性贷款:

这是一项该房产的出售尚未最终确定的贷款。它通常被购房者使用,他们找到了理想的房产并希望提出有有利的购房条件,但还没有出售现有的房产。这些贷款给贷方带来了更大的风险,消费者可能会被问到更多问题,包括证明他们的房子还在市场上。

过渡性贷款如何运作?

当购买过渡性贷款时,贷款人通常会为购买新房产提供资金,并接管现有房产的抵押贷款。

借入的融资总额被称为“峰值债务”,通常通过将新房屋的价值与现有房屋的未偿还抵押贷款相加来计算。然后减去现有房屋的可能销售价格,您将获得“持续余额”,这将是新贷款的总体余额。

在过渡期间,每月将以标准浮动利率对您的持续余额进行复利。

过渡性贷款的利弊

 优点:

√  方便:过渡贷款确保可以立即购买房产,不必等待当前的房屋出售。

√   还款:在过渡期间,只需偿还当前的抵押贷款。

√   避免租房:您可以避免在出售现有房屋和新房屋结算之间租房的费用和麻烦。

缺点:

✗  估值成本:过渡融资可能需要两项房产估值(现有的房产及新房产),即两项估值费用

✗  利息:利息通常按月收取,因此出售房产所需的时间越长,新贷款的利息就越多。

✗ 利率:如果您在过渡期内没有出售现有房屋,通常会收取更高的利率。

“Interest Only”贷款

什么是“Interest Only”贷款

我们传统上的贷款一般而言是本金与利息一起还的,但 Interest Only便是只还利息,不还本金的贷款,称为仅利息贷款。银行允许这样做的期限一般是1至5年。

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比方说,你有一个10万元的贷款,你选择三年的Interest Only,假设这三年的贷款利率都是8.1%,那么你只需要每年向银行缴付8100的利息便是了(但利息仍是按每星期、每两星期或是每月缴) ,当然三年之后,你仍然是欠银行10万本金。

仅利息贷款适用条件

第一,当希望把还款压力减至最少,尤其是当头一年或头几年经济比较紧张时,选择Interest Only只还利息,不失为一个上策。

第二,短期的投资行为。比如你买地建房,等房子建好后就打算卖掉,在这种情形下,加上如果本身手上的资金也比较紧张的话,则不妨考虑Interest Only。等房子卖出去后,最后把本金还给银行。

第三,充分达到退税的目的。因为头几年只还息不还本,所以利息不会因为本金的递减而减少,相应而言,投资房的成本一直维持在较高的水平上,从而达到少缴税或最大限度退税的目的。

仅利息贷款的优点

√   每月付款较低。
√  借款人可以通过获得更大的贷款额度来购买更大的房屋。
√   将额外资金投入投资以建立净值。
√  在仅利息期间,每月付款的总额(抵押贷款高达750,000美元)符合免税要求。

仅利息贷款的缺点

✗  如果是ARM,抵押贷款利率上升会增加风险。
✗   许多人会花费额外的钱而不是投资。
✗  许多人在时间截止时无法支付本金。
✗   收入可能不会像计划的那样快速增长。

与仅利息贷款相关的其他风险

☛ 当仅关注仅支付利息的能力时,这就是一种风险。借款人最终每个月都要支付利息和本金,当发生这种情况时,付款可能会显着增加,从而导致所谓的“付款冲击”。


☛ 如果借款人拥有支付选项ARM并且他们只支付不包括应付利息金额的最低付款额,则未付利息将计入本金。借款人最终可能拥有的比最初借来的更多。如果贷款余额增加到合同的限额,每月付款将会增加。


☛ 借款人可能能够避免与仅利息抵押贷款相关的“支付冲击”。但是,很难预测十年内的利率是多少,因此如果贷款余额高于房屋价值,则可能无法进行再融资。


☛ 一些抵押贷款,包括仅利息抵押贷款,在借款人预付时会受到处罚。如果贷款在还款处罚期间再融资,借款人可能会收取额外费用。务必与贷方核实是否可能适用此类罚款。

☛ 房屋的价值可能不如抵押贷款的价值,或者如果房价下跌,它将迅速贬值。即使价格保持不变,如果借款人有负摊销,他们将更多地依靠抵押贷款,而不是他们从出售房屋所得到的。他们可能会发现很难再融资,如果决定出售,可能欠贷方比买方收到的更多。

仅利息贷款的合适人选

虽然存在许多风险,但如果以下情况适用,则只对借款人支付利息的抵押贷款可能是有利的选择:

√   目前的收入相当温和,并确定未来收入会增加。
√   房屋的权益相当大,借款人将使用这些资金用于其他投资或本金支付。
√   收入是不规则的,借款人希望灵活性只在收入较低的时候支付最低利息,并在收入较高的时期支付较大的款项。

“Loan Holiday”

什么是“Loan Holiday”

Loan Holiday,即给贷款“放假”。就好像一年有十二个月,人们工作十一个月,给自己放假一个月一样,贷款也可以有一段时间暂时停止付款,一般而言为期三个月,即三个月之内,你不必向银行缴付每期该付的贷款。

Loan Holiday存在理由

人们申请Loan Holiday往往是因为自己的工作、收入或是健康情形突然发生变化或是出现一些困难,因而想暂缓一下还贷款的压力。此时,给贷款“放假”未偿不是一种选择。

当然不要忘了,虽然你三个月未缴贷款,但你的利息在这三个月内照样是每天积累着,并会在三个月之后加在你的本金上,所以,三个月之后,你的本金将多过三个月前的。不是在万不得已的情形下,还是不要给自己的贷款“放假”为好。

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